購(gòu)買二手房，這些細(xì)節(jié)看仔細(xì)

今年以來(lái)，由于不少購(gòu)房者對(duì)二手房買賣不了解，導(dǎo)致出現(xiàn)不少糾紛。為此，本報(bào)特別羅列部分二手房買賣過(guò)程中出現(xiàn)的常見問(wèn)題，供購(gòu)房者參考，以避免產(chǎn)生不必要的麻煩。

實(shí)地看房：不少購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，通常遇到這樣一些遭遇，在中介的帶領(lǐng)下去看房時(shí)，所賣的房子房東不在，中介會(huì)到同一樓梯的不同樓層看戶型。結(jié)果，當(dāng)購(gòu)房者表示要確定購(gòu)買時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)所購(gòu)買的房子與事先所看的房子戶型有出入。最后，導(dǎo)致成交失敗。

權(quán)屬審查：購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書（包括房產(chǎn)證及土地證）的房屋，不得買賣。 為慎重起見，購(gòu)買者應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，以最大限度地避免購(gòu)買的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

共有財(cái)產(chǎn)審查：二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否有共有權(quán)人。依照規(guī)定，共有人對(duì)買賣的房屋具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，未經(jīng)共有人同意，買賣房屋的合同將被法院認(rèn)定為無(wú)效。另依據(jù)我國(guó)婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非另有約定。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關(guān)財(cái)產(chǎn)約定的協(xié)議。

權(quán)利限制審查：二手房買賣前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)先去房管部門確認(rèn)司法機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說(shuō)來(lái)，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。目前，這類房源在市區(qū)二手房市場(chǎng)較為普遍。很多人往往在付了定金之后，發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)被法院查封。

確定交房時(shí)間：如果達(dá)成買賣意向，關(guān)于交房時(shí)間應(yīng)當(dāng)在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)闆]有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時(shí)間，賣方因?yàn)樽赓U或其他原因而無(wú)法將房屋交付給買方，而買方又因沒有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明，只能吃“啞巴虧”。因此，在簽訂合同過(guò)程中，必須注明什么時(shí)間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，買賣雙方可以約定交付時(shí)間，并制定相關(guān)條款約束賣家按時(shí)交房。